吸食福晟“精气”,稳坐第一梯队
8月25日,世茂集团发布2020年中期报告。2020年上半年,世茂集团完成合约销售额1104.8亿元,同比增长10%,已经达到前十房企中增速第二高。凭借773.3亿元的权益销售额,稳居行业机构榜单第九,1-7月的全口径销售额为行业第八。经历近三年的业绩增长,世茂终于在前十名中站稳脚跟。对于未来,世茂也充满信心。在业绩发布会上,世茂集团董事局副主席、总裁许世坛称“下半年,世茂集团可售资源2206万平方米,货值达4000亿元,有信心达成全年既定3000亿销售目标,甚至可能会超额完成。”据悉,4000亿中海峡西岸、长三角与粤港澳大湾区项目贡献超过2300亿元,占比近6成,其中具体有多少是原福晟的项目,外界不得而知。但是,众所周知的是,福晟于2015年前后开启规模化扩张,成立了一支“飞虎队”负责土地并购,一支300人的队伍奔赴全国各地抢地。从2016年开始,福晟集团确立了“H+4”(一区两湾四核心)战略布局,即以粤港澳大湾区和环杭州湾大湾区为战略支撑,以海西城市群为战略衔接,以长沙、武汉、郑州、天津等核心城市为战略支点。这支“飞虎队”共计拿下107个项目,获得建筑面积2000万平方米,至2018年末,总货值8100亿元。而在1月13日世茂与福晟这场“世纪大并购”发布会上,潘伟明表示,福晟集团会把在粤港澳大湾区1000万平方米的旧改项目全部拿出来合作,和世茂的合作可将资源进行有效整合,提高效率。现有可售的1000多亿元货值要增加附加值,福晟现有的存量还有三四千亿元的货值。同时期,许世坛也向媒体表达称,“收购并不是要花很多钱,或者高负债”。福晟收购案已明确合作方向:福晟拥有超1200亿(货值)的住宅土储,此外,旧改的货值预估超过3000亿。目前先从市场潜力大的地区如郑州、长沙、大湾区等推进合作。
截至2020年6月30日,世茂集团权益前土地储备约8393万平方米,遍布全国135城,货值超过14500亿元,较2019年底增长11.53%。其中,大湾区、长三角规模分别为4080亿元和3530亿元。
粤港澳大湾区是继美国纽约湾区、旧金山湾区、日本东京湾区之后,世界第四大湾区。粤港澳大湾区2019年GDP之和约为11.6万亿元,占全国GDP总量(99.94万亿元)的11.61%。作为国家建设世界级城市群和参与全球竞争的重要空间载体,在房地产投资领域,粤港澳大湾区是兵家必争之地。
2014-2016年,世茂销售规模在700亿元左右徘徊,2016年世茂销售排名降至行业第16位。直到2017年左右,世茂通过在公开市场拿地、收并购等方式,随后迎来了业绩高速增长。2017年该公司销售首次突破千亿,2019年以2601亿元的销售额排名行业第9,重回前10阵营。2020年上半年,世茂集团完成合约销售额1104.8亿元,同比增长10%,已经达到前十房企中的增速第二高的成绩。另外,原本世茂的旧改要排到二十名后,而福晟拥有的旧改货值规模达3000-4000亿,二者相加,想象空间巨大,可以补上世茂旧改方面的短板,让世茂排到前五、六名。在对福晟“去芜存菁”后,至此世茂大概已经完全摆脱了掉队的阴影。
而8月25日的5天前,福晟集团在某案件中被列为被执行人。6天前福晟国际发布了盈利预警:预计今年上半年亏损3.5亿—4亿元,较2019年利润大幅缩水约七成!股价更是跌至不及1毛钱。
吃下半个福晟服务,迅速挺进港股
2020年中期,世茂实现营业额645.5亿元,同比增长14.1%;毛利额195.1亿元,同比上升14.6%;核心利润82.5亿元,同比增长9%。世茂集团中期派息0.7港元/股,其中含特别股息0.1港元/股,增幅为16.7%。而且,在同行毛利润率普遍下降的大环境下,世茂成为了少数的高毛利率坚守者,上半年毛利率达到30.2%,较2019年同期还略有增长。许世坛在业绩发布会上表示,未来五年,世茂的权益比例将维持在65%左右,毛利率维持在30%左右,净利率维持在14%左右。除了物业分拆上市,世茂还计划在未来几年内分拆其他业务上市,并且将逐年增加多元业务的利润贡献。
许世坛称,过去三年世茂销售业绩复合增长率超过50%,接下来将调整至20%-30%,但每年权益后股东应占核心利润增速保持20%以上,上调派息比率到35%-45%,通过分拆新上市公司增加特别股息,保证整体核心利润增长。业内人士认为,今年中期,世茂之所以有能力以30—45%比例实现分红,很大程度是因为世茂服务申请独立拆分上市后,引入了战投,出售了一半老股后带来的特别股息。
企查查显示,2020年4月,世茂天成物业收购福晟物业公司51%股权。许世坛在3月30日的世茂业绩会上表示,世茂物业板块将尽快上市。6月29日,世茂集团公告称,建议分拆世茂服务控股有限公司在香港联合交易所有限公司主板独立上市,并已于当日提交了上市申请。
再拆解这场被世茂称为合作、1+1>2、纾困的“世纪大并购”,在对福晟手术刀式股权重组中,世茂挑选了“福建福晟集团有限公司”、“福晟生活服务集团有限公司”以及“福建六建集团有限公司”三个公司进行主要介入,且参与的方式各不相同。其中,福晟服务则被世茂集团并购,由旗下世茂物业持股51%,福晟仅保留9%的股份,极大程度上注入世茂物业平台,新增了接近2000万平方米的管理面积,对世茂服务上市大有助益。
作为福晟集团主要地产平台的福建福晟,福晟持股比例下降至51%,世茂引入基金持有49%股份,该笔基金由世茂、东方资产、信达资产合伙成立,世茂以旗下平潭臻颜企业管理有限公司持股仅16.67%;对福建六建的操作上,世茂更为含蓄,并未持主导股份,也是交由福建福晟的同笔基金持股19.00%,世茂间接持有极少股权进行运作。综上所述,有业内人士推算,因世茂旗下的平潭臻颜持有入股福晟平台基金16.67%股权,世茂间接持有福建福晟与福建六建合计股权不超过12%。由此看来,世茂通过层层股权操作后,并未耗费太多资本,就已经拥有对福晟大多项目的主导与支配权利,包括福建福晟、福晟服务、福建六建和价值4000亿的旧改资源。
陆续明确收购路径后,世茂对福晟部分项目资产进行盘活,重点放在资产质量高、负债少的项目,而有明显债务与销售回款慢的资产,世茂基本上没有投入运营。简言之,债务清晰的优质资产并入上市公司做大业绩;债务不清晰的次优资产放到世茂福晟平台,处理干净再卖给上市公司,不然就在这个平台破产重组;劣质资产如福晟国际留给福晟集团。
保住利润率,绝口不提福晟
业绩发布会上世茂集团表示,公司净负债率持续维持在60%以下,未来五到十年将继续维持,通过分拆上市做到逐年下降。管理层还强调,世茂股份资产负债率常年保持在65%以下,有息负债率维持在30%以下。
许世坛表示,如果满分100分的话,自己给世茂集团打80分。有些方面仍需要改善,未来五年是利润之战,要求公司在销售增速降下来的情况下,仍然保持目前20%左右的利润增长。业内人士认为,相较于其他行业,受调控政策等影响,房地产行业利润波动剧烈,毛利要想常年维持30%以上,并实现权益后核心利润每年20%的增长,并不是件容易的事。许世坛还表示,希望世茂集团股价、市值和分红表现都是行业引领者,给投资者最大回报。
这个“投资者”当然是指世茂的投资人,和福晟相关的那些投资人或债权人,看起来目前还是雨我无瓜。对于福晟的债务,世茂目前依然是不兜底不增信。比如,中信资本旗下 “信泽福润一号私募投资基金”投资人,在经历4次延期,被世茂多次推翻,底层资产又被非法侵占后,截至目前基金投资人依然没有获得解决方案。比如同样原本已经与世茂谈妥条件又被“推翻”的“钜福上海前滩并购私募基金”,以及,多次维权未果的”福宝盆基金”的投资人们,依然无法获知兑付条件?何时兑付?如何兑付?等任何的关键信息。看起来世茂坚持”三不原则”,不说明,不承认,不负责。
在8月25日的业绩发布会上,世茂集团管理层只字未提接管福晟的事。正如,在1月13日世茂与福晟这场“世纪大并购”上,在发布会开始之前,现场大屏幕上不断重复播放着世茂集团的宣传片,但却看不到发布会参与另一方福晟集团的任何宣传片。毕竟,为了让世茂集团这架“大飞机”, 飞得更高更快,直冲云霄,必须尽可能扔下负重。
