原标题：北京地价5年来首降
平均楼面价为2.39万元/平方米 环比下降4% 低溢价成交成为常态 供地计划未完成
2018年1-11月房企土地成交面积排行榜
国土局的交易大厅曾一度沸沸扬扬，交易室内，各家开发商代表频频举牌，甚至不乏相互间怄气竞价的场景。而在交易室外，唯一的出口也早已被围得水泄不通，媒体记者们通过监控器等待着一个又一个地王的诞生。但在今年，这样的热闹场面已经少之又少了，参加土地拍卖的开发商代表几乎都怀揣着明确的价格红线，一旦竞价超过了红线就绝对不再举牌。正是在这样的氛围下，今年的土地成交热度大降，举牌竞价超过20轮的地块就已经算是竞争非常激烈的了，而绝大多数的土地都是在溢价率不足20%的状况下成交的。根据北京中原地产数据显示，截至今年11月底，北京成交住宅地块的平均楼面价为2.39万元/平方米，环比下降了4%，平均溢价率为16%，环比下降10%，这也是5年来，北京土地的成交价格首次出现下降。
12月卖地61.75亿元 全部为低溢价成交
在11月份单日成交12宗土地，收入超300亿元之后，土地供应热度不减。12月份市国土局继续加推土地，截止到12月12日，新推出的4宗住宅用地全部位于顺义区，并且无一例外地都没有经历激烈的竞价，皆为低溢价成交，合计收金61.75亿元。不仅如此，12月北京土地市场还将有7宗土地挂牌出让。
最近加推的4宗地全部位于顺义区，其中12月5日出让的两宗土地，都是顺义新城第13街区的住宅用地，一块规划建筑面积为42028平方米，起始价7.6亿元，另一块规划面积为104180平方米，起始价19亿元。两宗土地限价一样，均价售价均不超过43467元/平方米，且最高销售单价不得超过45640元/平方米，并且都执行“70/90”政策。
没有悬念，这两宗土地最终均是低溢价成交，分别被华润和新城以8.85亿元和23.3亿元拿下。值得一提的是，此次新城在北京拿地，尚属首次。
一周之后，12月11日，北京市土地交易市场又成交了2宗普通商品住宅用地，依旧采用“限房价、竞地价”的交易方式。这两宗土地都位于顺义区。一宗是顺义新城牛栏山组团，另一宗是顺义区高丽营镇地块。最终仅经过了数轮竞价，牛栏山地块就被合景泰富以9.2亿元竞得，溢价率为30% ，成交楼面地价为23880元/平方米。高丽营镇地块则被 龙湖+首开+万科+东方华美联合体以20.4亿元竞得，溢价率仅为7% ，成交楼面地价为31390元/平方米。
不难看出，四宗新成交的住宅用地全部是低溢价率成交，最高溢价30%，最低溢价仅7%。
北京青年报记者梳理今年土地成交发现，今年北京经营性用地成交最高溢价率出现在今年1月份，京投发展在密云获得的地块，溢价率达50%，之后土地交易逐渐冷清，溢价率走低，即便竞争最为激烈的丰台白盆窑地块，经过了64轮激烈争夺，但最终的溢价率仅为25%。
地价平均2.39万元/平方米 5年来首降
这种低溢价率已经成为了今年土地交易的惯有模式，甚至直接导致全年的土地成交价格出现下调。
北京中原的数据显示，今年截至11月底，在住宅用地方面，北京住宅用地累计成交46宗，成交面积549万平方米，环比下降43%；平均楼面价为2.39万元/平方米，环比下降4%，值得注意的是，这也是5年来北京土地市场出现年度楼面地价环比下跌。总成交金额1311亿，环比上年下降45%。平均溢价率为16%，环比下降10%。
很显然无论是整体的土地价格还是溢价率都明显下调，楼市的冷风已经不仅仅局限于住宅交易中，土地市场同样感同身受。
根据北京中原的统计，在今年北京土地市场成交的46宗住宅用地中，限竞房用地成交达35宗，成交面积421.54万平方米（其中，25宗住宅用地执行70/90政策），占比76%。截至今年11月底，北京土地市场限竞房供应30宗，供应面积354.18万平方米，其中有5宗地块已入市。
另外，除了限竞房，在今年的住宅成交用地中，共有产权用地成交10宗，成交面积114.94万平方米，不限价住宅用地1宗，成交面积12.6万平方米。而五六环之间住宅用地成交15宗，成交面积188.45万平方米，成交量最多。
郊区拉低宅地楼面平均价
至于土地价格的下调，根据我爱我家研究院的分析，除了市场自身的调节外，也与土地供应多位于郊区有很大关系。数据显示，11月居住类用地楼面价23390元/平方米，微低于前11个月居住类用地平均楼面价23879元/平方米，亦低于10月居住类用地楼面价31852元/平方米。11月重点成交的12宗居住类用地除2宗位于丰台外，其他10宗均位于郊区，尤其2宗位于远郊密云、延庆两区，成交楼面价仅6000+元/平方米，拉低整体市场均价。
溢价率方面，11月北京居住类用地成交溢价率为15.89%，相比10月13.41%上升2.48个百分点。但总体来说，溢价率仍然不高。在成交的15宗地中，有3宗地直接以起始价成交。
综合来看，我爱我家市场研究院分析认为：2018年，房企在京拿地更加理性和谨慎，成交土地溢价率相对不高，多块土地以零溢价成交，甚至还出现了土地流拍的现象。
供地计划依旧没有完成
土地遇冷也影响了供地节奏，从供应计划完成率来看，北京近5年中仅2015年、2017年完成了计划供应。2018年1-11月累计供应住宅用地占全年计划供应量的70%。
截止到2018年11月底，供应土地59宗，比去年同期减少45.37%；其中居住类供应38宗，同比下降47.95%。成交土地65宗，比去年同期减少33.67%；其中居住类成交46宗，同比下降29.23%。
业内人士表示，总体来看，今年土地市场明显降温，一方面跟供应量减少有关，另一方面今年相比往年明显增多的流拍也直接影响土地成交量。
根据6月22日发布的《北京市2018年建设用地供应计划》，今年北京市建设用地计划供应总量为4300公顷，其中国有建设用地供应4100公顷，集体土地租赁住房用地供应200公顷，与2017年基本持平。国有建设用地计划总量的4100公顷中，住宅用地计划1000公顷，其中商品住宅650公顷，保障性安居工程用地350公顷。今年前11月的供应土地建设用地面积仅363.69公顷，其中居住类为238.57公顷，远远未达到北京全年土地供应总指标。与去年全年965.81公顷、居住类688.6公顷的供地规模相比，也相距甚远。预期12月仍将延续10月、11月的供地趋势，继续加大供应量。
房企拿地积极性方面，中原地产的统计显示，今年1-11月，国企在京拿地29宗，成交面积376万平方米，为市场拿地主力。
土地成交面积TOP10房企累计拿地35宗，成交面积505万平方米，占年度市场71%。民企拿地12宗，成交面积140.79万平方米，成交额164亿元，拿地的最高金额为32.85亿元。
