中新经纬客户端10月27日电(薛宇飞)几年前，刘鹏(化名)所在的北方某市房地产市场很不景气，因扛不住资金压力，小区的开发商在工程完工前跑路了，他家所在的那栋楼的电梯都没有安装。为了孩子上学，刘鹏一家还是搬了进去，每天都要上下爬8层楼。刘鹏说：“我们这栋楼还算好的，旁边那栋只是搭了架子，就撂那了。”
买期房是大多数购房者都有的经历，在香港，买期房所对应的商品房预售制度有一个好听的名字“楼花”。但实际上，由于购房者与开发商关系不对等，导致期房交易问题频发，这种制度并没有听上去那么美好。有业内人士预计，类似刘鹏遇到的工程烂尾，在楼市下行阶段会更为普遍。
近年来，全国多地出台鼓励商品房现售政策，虽然还是少数，但未来不排除会有更多的城市加入这个行列。业内人士认为，虽然商品房预售制度短期内不会取消，但增加现房销售比例、规范预售制度将是房地产市场发展的一个趋势。
期房销售占比超八成 风险转嫁购房者
建筑群 中新经纬 董湘依 摄
“楼花”一词始于中国香港。公开资料显示，上个世纪50年代，霍英东成立的立信置业有限公司一改当时的现楼销售政策，提出“预售楼花”并倡导分期付款。当时的香港政府于1956年出台了《预售楼花同意书》，正式在法律层面确立和规范了楼花预售制度。在房地产市场发展早期，内地主要借鉴了香港市场的发展经验，并于1994年正式确立了商品房预售制度。
经过二十多年发展，期房销售已经成为中国房地产销售的主要方式。华创证券称，2018年前8个月，中国住宅期房销售面积占比达84%，金额占比达87%，住宅销售中80%~90%都采用期房销售。
实践中，期房销售的优劣势十分明显。优势方面，中信建投认为，预售制缩短了房地产企业现金流回笼周期，一定程度上满足了房企的融资需求。国家统计局的数据显示，今年1~9月，房地产开发企业到位资金121882亿元，其中，定金及预收款40259亿元，占比达33%，比银行贷款高出两倍多。
从需求来看，期房具备更加优惠的价格。“我们对比了40大中城市的期房均价和现房均价，2012年以来的绝大多数月份中，期房售价要低于现房售价的10%~20%，并且价差在近年来有扩大的趋势。预售和分期付款的方式有效降低了消费者的购房门槛，刺激了市场的潜在需求。”中信建投相关人士称。
但预售制带来的问题也比较多。上述机构称，房企在住房建设环节就收取房款，实质是将潜在的融资压力和建设风险转嫁给了购房者。
中原地产首席分析师张大伟说：“当下房地产市场出现的各种质量问题基本都与预售制度有关。过去，预售制度加快了房企的销售节奏和建设量，是房地产行业快速发展的基础条件之一，但对购房者来说，因为保障度太低，由此产生的大量纠纷让购房者付出了不小代价。”
推进现房销售
合肥、厦门、中山等地在行动
楼盘 中新经纬 贾亦夫 摄
其实，商品房预售制度的存废之争，在之前就已经有几次大的争论，但都不了了之，而搅起本轮预售制度讨论的是广东省房地产协会。
该协会于9月底向各副会长单位下发的一份通知称，建议降低预售制带来的高杠杆效应，逐步取消商品房预售制度，全面实施现售。不过，广东省房协相关人士随后回应称，目前通知正在征求意见过程中，是否会正式发布还待最终意见的汇总和研究。
这份文件虽然“悬而未发”，但广东中山市在土地拍卖中早有行动。中新经纬在中山市国土局网站查询发现，今年以来，中山市已经有10余个城市住宅用地要求“出让后实行商品房现售”，10月17日出让的W02-18-0038、W02-18-0039地块也有现房销售的规定，但均以流拍告终，10月12日出让的另外两个现房销售地块以接近底价成交。
虽然住宅地块均要求现房销售，但中山市公共资源交易中心的相关负责人对媒体表示，挂牌出让的“现房销售”地块并不能被认为是广东省要求的试点，后期是否会因市场反应过大而调整，要看国土资源部门和市里的统一安排。
在其他地方，也有商品房现售政策的出台。今年10月19日，合肥市房地产管理局出台商品房现房销售管理规定，鼓励支持房地产开发企业实行新建商品房现房销售。对于现房销售，要进一步消减备案材料，简化办理流程，缩短办理时限。今年4月底，福建住建厅要求，福州厦门两市试点在土地出让中逐步提高商品房预售条件，直至现房销售。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，合肥出台现房销售政策，对全国其他城市有较好的借鉴意义，联想到广东部分政策改革，未来现房销售的模式会不断推广。不过，至今未看到合肥、福州、厦门等地有新举措推出。
回到房地产市场火热的2016年，杭州、南京、苏州等城市土拍时的现房销售规定则与抑制楼市过热有很大关系，南京、杭州也都在近期取消了此类规定。
机构数据显示，2016年8月至2018年7月，南京先后拍出67块现房销售地块，苏州从2016年9月至今，累计出让了超过130宗住宅用地，其中有约70宗要求现房销售，占比超50%。
稳定市场需要
预售制短期不会取消
楼房 资料图 中新经纬 摄
与商品房预售相对应，对购房者来说，现售的好处在于可以“一手交钱、一手交房”，并能督促开发商管控房屋质量，减少相应纠纷。
但由于商品住宅预售占比达八成以上，一旦取消，其影响可想而知。首先，房企的资金成本必然大幅上升，中信建投相关人士认为，取消预售制度，房企零成本的预收款将消失，若维持原先的杠杆水平，则需用有息负债代替，杠杆成本上升，经营风险亦相应上升。
“取消预售制度将导致大量高杠杆中小房企因资金链风险而倒闭，尤其目前正处在金融去杠杆以及房地产行业信贷持续收紧阶段，风险难控，对金融机构的负面冲击巨大。”华创证券房地产行业首席分析师袁豪对中新经纬说。
另一方面，实行现售制度短期内会导致商品房供应严重不足。袁豪通过研究发现，直接取消预售制度将导致短期内的住宅供应下降84%，并且目前的商品房库存处于低位，综合之下，住房供应“休克”必然推升房价。
