原标题：11月东莞新建住宅 网签数创年内新高
11月东莞经济型别墅成交活跃。图为东城一楼盘。南方日报记者 孙俊杰 摄
近日，多家研究机构发布了11月东莞楼市数据。合富大数据显示，11月东莞一手住宅网签量接近5000套，创下了年内新高。这主要是因为部分此前已被认购的住宅集中网签所致，真实市场的成交情况仍难言乐观。
业内人士预计，随着开发商的定价回归理性，东莞市场将是刚需盘主导。随着新增供应大增，年底刚性置业需求有望加速释放。
11月洋房套均总价降至191万元
从研究机构的数据来看，11月东莞一手住宅的网签量创了年内新高，但这并非是楼市回春。
今年以来，受楼市调控政策影响，部分已经认购的住宅暂时没有办法签约，临近年底，这些住宅集中进行网签，推动了11月住宅成交量上升。
合富大数据显示，11月东莞一手住宅供应约55.7万平方米，同比减少45%，创过去6年同期最低；此外，11月住宅签约55.1万平方米，同比减少15%，网签套数达4884套，却创下年内最高，这主要受滞签房源集中网签影响，真实成交情况仍较低迷。
据东莞中原战略研究中心数据显示，11月东莞洋房套均总价下降至191万元，而且利率依旧收紧不放松，置业者购房成本及压力始终高企。
从东莞各镇街洋房套均总价看，11月东城以348万元的总价位列全市首位，比居于第二名的南城高出74万元，主要是由于东城万科皇马郦宫集中网签，拉升整体均价。
此外，洋房套均总价过200万元的镇街达10个，环比持平，150万元—200万元/套的镇街有15个，也与10月持平。
临深片区及水乡片区供应放量
供应方面，11月临深片区及水乡片区供应显著放量，供应合计27.37万平方米，总占比达49%。尤其是水乡片区，11月新盘扎堆供应入市，供应显著放量回升。滨海湾片区环比则缩水明显，主要是因为全新盘前期集中入市，供应量大幅飙升，11月仅为旧项目加推，供应量回落。
成交方面，11月滨海湾片区及中心城区为成交主力片区，主要是受部分项目集中签约影响，如长安的鼎峰悦境、东城的万科皇马郦宫以及万江的万科首铸东江之星等，支撑片区整体成交量回升。
11月楼市成交回暖，全市共计19个镇街成交过万平方米。全市共计6个镇街成交超3万平方米，其中沙田成交6.52万平方米领跑全市，厚街紧随其后，成交了4.31万平方米。
在住宅成交放量回升的情况下，全市共计23个镇街成交环比上升。其中环比升幅最为明显的为道滘，环比上升472.65%。寮步紧随其后，环比上升347.24%。之所以出现这种情况，业内人士认为有两方面的原因，一是由于部分项目降价促销十分显效，拉动成交量回升；二是由于部分前期开盘项目陆续进入签约期，支撑各镇街签约量回升。
144平方米以下经济型别墅热销
从产品方面来看，11月，70—120平方米刚需产品成交始终占据市场主力，成交占比约74%，环比上升1个百分点。这主要是因为近期东莞楼市不少开发商定价回归合理，刺激刚需置业者加快入市步伐。
别墅方面，11月全市别墅供应195套，环比和同比分别大幅下降56%和39%。业内人士认为，主要由于10月别墅提前放量，11月仅万科中天城市花园、碧桂园兰亭等个盘供应别墅；11月别墅成交332套，环比和同比分别上升32%和77%，创今年单月新高，同时为近三年同期新高。
“主要由于144平方米左右的经济别墅成交突出，其中包括碧桂园风华东方、万科大中江南院子及金地前海山等项目。另外，别墅均价回升至25529元/平方米。”业内人士说。
从别墅成交结构来看，11月144平方米以下经济型别墅成交占比上升至49%，环比上升2个百分点，占比创近三年单月新高。由于这类产品不受六成首付影响，同时具备较高赠送率，总价比部分大平层还低。
厚街为11月别墅成交热点区域，共计成交68套，主要是由于卓越维港及海逸豪庭集中签约，带动片区内成交热度回升。其中，海逸豪庭为当月成交冠军，共计签约28套，成交金额2.94亿元。
与别墅的成交上升相比，商业公寓在11月显得比较冷清。11月，东莞全市商业公寓供应7.13万平方米，环比上升47.55%，同比则下降24.39%。业内人士认为，这主要是由于多个项目集中在7—9月入市，10月供应大幅回落，尽管11月供应有所回升，但市场投资需求减弱，致使商业公寓市场相对平淡。
数据显示，11月商业公寓成交7.17万平方米，环比上升11.5%，同比下降26.55%，处于今年中下水平。
合富研究院分析，从11月供求情况来看，南城寰宇汇金中心推739套公寓，其次樟木头镇罕见双盘推新，分别为奥园城市天地和汇景城市中心，成交排名第五。
商业公寓出现区域分化，市区的核心价值在显现。主城区表现一枝独秀，市场销量高度集中于市区，寰宇汇金中心供应大增排名全市第一，市区3个街道均有较好表现，寰宇汇金中心、卓越中寰和万科东江之星均进入商业公寓成交排名前四。
年底刚性需求有望加速释放
从一线销售现场反馈情况来看，11月东莞楼市整体成交行情处于下行区间，但仍有可圈可点的地方，市场分化明显。如品牌房企、优势地段及价格理性项目成交较好，尤其是TOD项目。
合富研究院方面认为，11月全国不少城市房价出现松动，东莞亦受影响，观望氛围仍较浓，持币待购现象增多。临近年底，房企回款压力较大，极个别一线房企以价换量颇显成效。但全市总体而言，以平稳为主，局部现松动。11月东莞网签速度加快，房企得到回款的机会，预计12月网签仍将延续加快态势。
由于年底房企冲刺业绩的压力变大，近期已经出现诸多项目定价回归理性，房价走势相对平稳。据东莞中原战略研究中心监测统计显示，房企年末冲刺业绩，推货节奏加快，供应有望持续放量。本月预计上市项目推货量达2923套，多为全新入市项目，刚需产品约占九成。
年底房企资金回笼压力大，各项目供应持续放量，客户选择性增多。加上万科和碧桂园的冲刺业绩力度很大，诸多新盘开始低价入市，品牌房企供应量大且价格低开，将给其他房企项目带来较大压力。业内人士预计，年底“以价换量”现象将增多，有望带动成交量整体回升。
