刚需价值：地铁+学区

纵观2018年的楼市，并不能一言蔽之说平淡，实际上更让产业忧心忡忡的是“低价盘更难”：高价盘限价后，抑制了投资热忱，也让“以价换量”这辆战车运转起来；低价盘特别是一些3万以下单价的楼盘遇冷值得警惕，因为动摇的却是自住者信念，而这部分人口的数量是构成整个流通领域的市场基数。

造成上述局面的原因是回归理性，一些前期“以规划透支未来（房价）”的项目，在目前的平衡格局里遇到了被兑现要求：直到价值兑现才能价格兑现，消费者的反驳权成就了话语权。同样这一年的楼市平淡，这是今岁与2013年的最大不同，或者说各有各的蒙太奇，未来看点在于刚需群体的信心重塑。

展望2019年，产业功课是越来越多的房企必须要“从需求和消费者入手”。但尽管如此，还面临一个供求双方“孰刻舟孰求剑”的不对称，因为消费者的价值评估体系在房价面前发生偏移：在房价咬牙可以接受的年代，购房者的价值观是加法逻辑，“地段要好配套要好环境要好最好两个卫生间”等等；但在房价已经需要父辈来共同负担的时代，消费者的需求是减法逻辑，即守住最后的购房理由，所以今天“地铁代替地段，外环内若能有地铁，这抗性好像也减弱了”和“景观和外立面居其后”这两股绥靖心理都存在消费者心中。

综合大多数消费者的问答，地铁和学区是目前购房者价值守恒的两大底线，前者“有地铁不仅弱化了距离，而且看得到房价的优势，至于配套什么都是随着地铁而来的辅助利好”，后者是“置业周期拉长的佐证”，从婚房开始考虑到未来的升学，高房价背后的居住稳定性得到了延伸。

这种来自于购房者的价值观，可能反哺到开发商端口，从拿地到营销，只有掌握了客户心理的“可放弃”和“不可放弃”，才能在冷启动的2019年，让自己过得相对好。（黄欣伟）

(责编：赵春晓、夏晓伦)