原标题：卖房换别墅反赔400万？律师：购房者对法规缺乏了解
卖房换别墅 赔钱又赔房
去年李先生欲在顺义首开琅樾小区购买一套别墅，便将名下唯一住房卖出，凑齐了800万元的首付。但后期由于政策变化，李先生无法申请到预期的商业贷款，导致无法购买别墅。这时开发商告诉李先生，若要退款，需扣除总房款20%的违约金，也就是说李先生一套房产没买成，还得损失400万元。昨日，北京晨报记者从项目售楼处获悉，开发商已就此事与李先生进行法务层面的调解。
购房者：卖房换别墅受损
去年初，李先生为改善居住条件，卖掉了名下的房产，欲在顺义的琅樾项目购置一套别墅。“当时一套别墅全款大概要2000万元，卖掉名下的唯一房产后，刚好能凑到首付。”3月17日，李先生签订了北京市商品房认购书，并支付了100万元定金。但就在同一天，“认房认贷”的政策出台，这意味着李先生无法再申请到除首付之外高比例的商业贷款。
李先生回忆说，他是在第二天才意识到政策带来的影响，“不过后来销售人员一再告诉我，当时贷款前景还不明朗，按照预期贷下款来不成问题。再加上对方表示，如果我放弃购买，100万元的定金也无法退还，建议我继续走正常程序”。李先生认为，销售人员在房地产行业应该会更熟悉当下环境，所以便在4月及5月，分别继续缴清了近700万元的首付款，并一口气签订了70多页的北京市商品房预售合同，还通过了网签。
不过，一年来，经多方努力，李先生未申请到贷款，也无法按照要求筹齐政策中的首付比例，住在出租房内已有两年，加之二胎落地，无奈之下李先生只好向开发商北京首都开发有限公司申请退房，却被告知需缴纳全款20%的违约金，“交了800万元首付，目前对方只能退我一半”。
销售者：不会告知不利信息
记者昨日来到位于顺义的首开琅樾售楼中心，开发商委托第三方销售人员告诉记者，目前关于李先生的房款一事，已由开发商法务对接解决。此外销售人员透露，在签署购房协议时，销售人员肯定不会特意指出合同中对于购房人不利的一面。随后记者留下联系方式，希望得到开发商或销售方的官方回复。但截至发稿前，记者未收到相关信息。
昨日下午，记者试图联系北京首都开发有限公司未果。在李先生提供的电子版购房合同中，记者看到其中补充协议中写明，无论何种原因，导致贷款机构对买受人的按揭贷款申请作出不予贷款的表示，或批准金额低于申请额度、需买受人提高首付比例的，则买受人需要自行筹款，否则将按“逾期付款责任”中的约定处理，即若开发商同意退房，那么除了按照基准利率支付违约金，乙方只需支付全部房款2%的赔偿金。“但开发商法务一再向我表明，我需要的支付的比例为20%。”李先生说。
记者还从合同中看到，买受人应该对政策详细内容审慎了解，若没能向出卖人如实全面提供购房条件，则需承担20%违约金。
律师：买受人存在一定疏失
针对此事，北京嘉翰律师事务所高级合伙人朱霞律师认为，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)，第二十九条 当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。开发商应按照实际损失向购房人索赔，况且合同中也存在更为适用的约定，但适用于开发商同意解除合同的前提下。因此建议消费者通过司法途径获得更公平公正的解决方案。如果李先生认为开发商要求的20%的违约金过高，可以依据上述法律条文进行主张。
朱霞律师同时指出，补充协议和商品房预售合同都是开发商统一印刷的，而且没有变更和修改，也不许可李先生进行修订，另外其中也排除了买房人的权利，对于相关排除买房人权利的条款也未进行提示，这一共70余页的材料是一同签署的，并没有作单独告知，那么在相关大环境变化的前提下，作为行业内的销售人员应向买受人指出利害关系。
