从去年4月联发以现房销售、自持20%的条件拿下桃源地块，成为杭州首个涉宅自持地块的吃螃蟹者，这一年半来，涉及自持比例部分的房产做成什么样的产品，房管部门会怎么监管，一直是市场关注的热点。
据杭州市住保房管部门统计，截至11月20日，已经有25个涉及自持比例商品房项目完成首次申请预售许可前的信息核验工作，拿到了“自持商品房屋备案证明”，共计房源5397套房屋。
25个项目
已备案自持房源5397套
去年4月起，杭州土地竞价规则改变，推出“限地价，竞自持”。同年8月，杭州出台《杭州市企业自持商品房屋租赁管理实施细则》，确定了实施范围，明确市住保房管部门应参与企业自持商品房项目的监管。
2018年7月，杭州市补充发布《关于进一步加强对企业自持商品房屋租赁管理的通知》，进一步明确政府相关部门对自持商品房项目的监管职责以及流程。从自持比例商品房项目设计、自持房屋备案、建造进度以及之后的租赁方案都将进行监督。
截至目前，杭州已经有75宗地块出现了竞拍自持比例情况，合计自持面积达160万m2。杭州已累计完成25个涉及自持比例商品房项目在首次申请预售许可前的信息核验工作，出具“自持商品房屋备案证明”25份，确认可用于租赁的自持商品住房建筑面积45.36万m2，房源5397套。
钱报记者了解到，领出“自持商品房屋备案证明”，是涉及自持比例的楼盘领出预售证的前置条件。目前已经开盘摇号的涉及自持比例商品房项目，有金地宋都都会钱塘（自持23%）、宋都麓宸府（自持23%）、滨江御江南（自持10%）、滨江碧桂园翡翠江南（自持31%）、金地玖峯汇（自持26%）、德信九溪云庄（自持43%)、保利滨江上品（自持23%）、首开东城金茂府（自持2%）、中城汇MIDTOWN、碧桂园前宸府、宋都如意春江、德信天空之城、金地滨江万科悦虹湾等楼盘。
自持房源按套均80m2算
可增加近两万套出租房
楼盘拿到自持房屋备案证明，还只完成了房管部门对自持比例商品房项目监管的前两个环节。实际上，房管部门在这其中的监管，可谓深入项目开发的全流程。杭州市住房租赁管理服务中心副主任金凯杭说，归纳起来，监管主要分布在四个环节：方案联审、自持房屋备案、建设进度把控和租赁备案。
第一个环节，方案联审。市住保房管部门负责对全市自持商品房屋的监督和管理，参加五个主城区自持商品房屋项目的设计文件联审；而非主城区的自持商品房项目，由各区住保房管部门对其设计文件进行审核，再上报到是市住保房管部门进行备案。联审通过之后，规划部门将给项目发“建设工程规划许可证”（以下称“工规证”）。金凯杭解释说，“工规证”及其附图应记载项目中自持商品房屋的用途、面积、位置等信息。
第二个环节，自持房屋备案。涉及自持比例的楼盘在领预售证准备开盘前，首先得拿到市住保房管部门出具的“自持商品房屋备案证明”。这个阶段，房管部门会根据“工规证”、项目预测绘面积等资料，来核对是否按照之前联审时的方案要求，把自持房源全部落实到位。
比如，要核实自持部分房源的实际面积是否跟地块出让时一致；自持房源的位置分布是否相对集中（比如，有些项目自持比例并不占一栋楼的房源，可能只需要几层，这时就要求开发商设置自持房源时要集中，比如在楼幢内自下往上或者自上往下集中分布，而不能因为顶楼和底楼房源难卖，将自持房源跳跃式分布在顶楼和底楼）；开发商要提供自持房源的清单。
第三个环节，建设进度把控。根据《关于进一步加强对企业自持商品房屋租赁管理的通知》的监管要求，含自持房源的项目，一次性申领预售证时，自持商品房屋建设进度应达到50%（单独成栋的，按层计算，其它按套计算）；分批申领预售证的，累计申领预售房屋面积超出可预售房屋面积50%的，自持商品房屋建设进度应达到50%（单独成栋的，按层计算，其它按套计算）。
“我们会做一个总控。就算开发商在领预售证时每次都小批量领取，但在到达可售房源总面积的50%时，自持部分房源的建设进度也需要到达50%才能继续领下一批预售证。这可以保证自持商品房的开发建设不会滞后于可售商品房。”金凯杭说。
第四个环节，租赁备案。当涉及自持比例的商品房项目通过工程规划验收后，在办理不动产登记前，开发商需要向房管部门报备项目租赁方案，包括租金价格、出租形式等。这时，项目的租赁信息将会发布到租赁平台上，广大市民可以在这个阶段对项目进行预租。在自持商品房屋办理不动产登记后1个月内，企业应按照原提交的租赁方案将自持商品房屋在租赁平台全部公开租赁，并通过租赁平台进行租赁合同网签，按规定办理租赁房屋登记备案手续。
金凯杭认为：“这有利于增加杭州租赁住房的供应量。”若75宗涉及自持比例的地块全部建成，假设按照80m2每套来测算，意味着将有接近20000套的租赁住宅面向市场。
自持房源如何规划运营
由房企自主决定
之后，这些自持房源将作为租赁住房面向市场。但房管部门并不干涉开发企业建什么面积的户型，以及之后的运营规划，这些主要还是企业自主设计。
对于自持房源之后的运营规划，有些房企想成立或者运用自己已有的长租公寓品牌去运营；有些房企，想寻求市场上专业的住房租赁公司合作运营。
比如杭州第一个拿到“自持商品房屋备案证明”的是位于富阳的宋都麓宸府。去年9月宋都以自持23%拿下该地块。宋都房产浙西区营销副总监吕宇伟说，麓宸府整个项目中自持房源大概有300来套，集中在两幢楼，目前的打算是做长租公寓，由宋都自己的长租公寓品牌来运营，户型面积以30m2~40m2的单身公寓为主，也有一些边套面积稍大，以适合不同人群的租赁需求。吕宇伟表示，麓宸府已经开盘摇号了3期，共推出了260多套房源，正好达到了项目总可售面积的一半，“现在簏宸府自持部分房源的工程进度也已经达到50%。”
钱报记者留意到，宋都最近在人才招聘网站前程无忧上发布了招聘长租公寓运营总监和运营经理的职位。对于长租公寓的品牌运营，宋都显然是非常上心的。
九溪云庄是德信在去年8月14日拍下的地块，自持比例达到43%。这个位于之江的项目容积率仅1.5，规划建造叠排、洋房和小高层。德信方面相关负责人方雯雯说，因为整个项目容积率低，因此考虑做250套左右大户型高端自持物业，目前具体运营规划还没最终确定，不排除自营或者找国际知名的第三方机构合作共同运营。
保利滨江上品最近刚拿到首张预售证。据了解，上品项目自持占23%，约有380套自持房源，面积在40m2~136m2不等，具体运营规划还未确定。
(责编：赵春晓、孔海丽)
