郎园Station是首创郎园今年继石景山郎园park之后，实现品牌及运营管理输出的第二个项目。
这得益于首个文创园区郎园vintage的成功。经过8年时间的运营，郎园vintage的文化活动开始渗透到周边人群的日常生活中，成为一定程度上的区域文化中心；商业层面，作为主要收益的租金已超过周边5A级写字楼的水平。
往前追溯，郎园vintage是一个偶然性的项目。囿于该地块的特殊性、地产开发的种种规则，首创置业决定自持并尝试将其发展为文创园区。2017年，北京市委书记蔡奇视察郎园vintage，来自政府层面的肯定让其被视为文创标杆，首创置业也开始向文创产业板块发展。
这带有颇为浓重的政治使命。事实上，这也是正处于旧厂房改造时期北京的基本面，建国后定义为工业城市的北京，目前有将近2500万平米的老旧厂房“遗产”在北京产业结构调整和疏解非首都功能推进的当下，盘活这些空间成为城市建设的一项工作。
更大意义上，在北京建筑记忆不断受到破坏的既定事实下，老旧厂房的改造意味着一段城市历史的保留。此外，其所代表的城市更新也见证了产业的迭代，其从侧面记录着一座城市的发展。
今年4月份，北京市发布指导意见，鼓励社会资本参与老旧厂房的升级改造。铅笔表示，北京的老厂房改造已经来到了政策、资本等均契合的时间窗口，而首创郎园或许有一定的行业意义。
郎园vintage为何成功？
虞社很早就成为了部分北京文艺片迷的固定“电影院”，区别于院线电影，这里会经常组织一些文艺片导演的专题放映。
11月18日，第七届中国独立动画电影论坛在虞社内落幕。这仅仅只是虞社一年数百场文艺活动中的很小组成部分，正是这些活动，让这个紧挨北京电视台，正面对着万达广场的文创园区郎园vintage开始成为CBD建筑森林中那个独特的存在。
商业层面，作为文创艺术园区，这里有穷游网、罗辑思维、得到、果壳网等明星互联网企业，也不乏凤凰网、腾讯影业、CCTV北京记者站、京视传媒等各自分属行业内的明星公司。郎园的租金并不低于周边写字楼，“我们现在的平均租金是12块每平，比周边不少5A级写字楼都高”，铅笔告诉娱乐资本论矩阵号河豚文旅（ID：hetunwenlv）。
“在CBD盖一座三百多米的大高楼，把它卖了能挣多少钱”，首创置业总裁钟北辰在一场行业峰会上表示到。将时间点前置，郎园vintage实则是一次“无心插柳”的尝试。
郎园vintage的前身为北京万东医疗器械厂，2009年房地产国企首创置业负责对这片老厂房的重新开发，但由于市政规划、项目地块、与周边社区级单位的关系等等原因，首创置业放弃了盖高楼的想法，而是尝试着能否将其作为文创园区经营起来。
2014年首创置业内部进行业务调整，将运营和开发拆分开来。赵春燕作为文创园区运营业务的实际负责人，开始重新思考郎园的运营模式，“既然是做运营，就想着能否为集团探索出一条轻资产的业务线”。
一切都在摸索当中。例如，郎园vintage2号楼的改造经由美国一家建筑事务所设计，做了很多外立面的美化，成本增高的同时也让老厂房失去了原先的味道。如何平衡改造成本、园区风貌和后续物业租金的回报，是摆在运营团队面前的问题。
彼时陈可辛工作室的入驻为运营带来了启发，“他们特意将外边墙皮扒掉漏出很斑驳的红墙，装修出来特别酷，成本又低”，于是郎园运营团队转换思路，将大部分预算花在了“基础设施”建设层面。
更重要的是，这样做保留了原工业园区的遗址样貌。铅笔告诉娱乐资本论矩阵号河豚文旅（ID：hetunwenlv），在最开始投入的数千万费用中，有三分之二放在了电力、燃气、网络通讯等基础设施的改造上。
运营上也经过了一轮调整。此前郎园vintage更多的工作放在了内部入驻公司的互动交流上，从2015年开始，团队想要将其打造为区域文化中心，“仅仅把它作为写字楼来用就太亏了”。
郎园虞社进行的文化活动
承载这一目标的主要是两大空间：虞社演艺空间以及兰境艺术中心。内容属性上，虞社偏向于电影、演出、音乐以及“大师”讲座等活动，而兰境艺术中心更偏艺术性的活动，例如每年的新媒体艺术展即在空间风格简明的兰境举行。
铅笔告诉我们，郎园vintage并不想做某个单一的文化品类“据点”，“我们有电影、音乐、戏曲、文学、诗歌，甚至摇滚，特别多的线”。据统计，每年郎园vintage举办的大小活动约400场次。
特别需要注意的是，虞社等空间是郎园的自持物业，基于此郎园vintage才有更高的自由度展开各种各样的活动。手握物业，这也是郎园区别于全国大多数文创园区的最大特点。
“我们在这个园区自持了10%的面积”，铅笔算过一笔账， 如果将这些物业空间租售出去，收入也非常可观。但结果则是，让渡一部分商业空间做文化内容，“反而使得整个园区的价值得到了提升”。
物业租金体现了这一变化。郎园vintage2010年刚开园时，周边租金6块时，郎园5块多，2014年实现了反超，一直持续到现在，郎园已经超过了CBD区域平均10块的租金水平。
何以支撑高租金？铅笔表示到，一是CBD区域唯一低密度的工作空间，“文化类企业喜欢这样自由创意的空间”，另外她将其归功于运营，这是一个有温度的园区，导致了租金溢价。
郎园还在扩张其边界。虞社、良阅书房和人民智造都是郎园孵化的自有品牌，“人民智造是我们的一个联合办公空间”，这或许代表着未来郎园更丰富的产品输出和其商业前景。
“郎园”品牌全国输出
相对于南方城市群自由度更高地协调社会机构参与到城市更新项目中，北京所代表的政治性，让城市更新“进程”的发生具有某种自上而下的性质。
2017年，北京市委书记蔡奇视察郎园vintage项目，过程中蔡奇指示，首创作为市属国企，要拓展文创发展领域，积极参与文化中心建设。
“这等于有了一个政治任务”。来自政府的设计成为郎园质变的关键点，自此，郎园开始了公司品牌化策略，围绕首创集团的产业资源和首创置业25年28城的业务深耕，首创郎园的全国化战略也随即开启。
彼时，郎园已经被石景山投促局引进，负责原博古艺苑工艺品市场和北方旧货市场的改造提升工作，新的园区命名为郎园park。2018年3年，郎园Station落地，成为首创郎园品牌输出的第二个重要项目。
郎园Station前身为北京纺织仓库，始建于上世纪60年代，曾长期担负着北京纺织工业原材料的供应与仓储，这种计划经济时代的产物跟不上新世纪形式，在郎园运营团队接触之前，半闲置状态已有多年。
