店主当家：如何评估所选店铺的位置

店址选定之后,还必须根据周围的商业环境和相关的影响因素进行评估,这是店铺收益预算的基础。在评估店址时,可以参照以下标准来进行:

一、店址评估的方向

关于店址评估的方向,可以从以下几个方面来进行:

(1)对店铺商圈的过去、现在及未来演变作一番探讨,宜选择前景明朗并具备发展前途的商圈,避免在旧市区内开店,也不要盲目跟风。

(2)关注研究特殊商圈的变化,如区内或附近的重大设施,统计在区内流动的消费人口年龄层、性别等,分析与近距离同行业店铺间的优势与不足。

(3)留意商圈内人口是否密集、人口流动方向、交通条件等,对所选店址给予一个客观的评价。

(4)考察商圈消费特征。如以哪些店面为主?可搭配哪些性质的商品?消费人口组成或结构如何?背景阶层又是以何种特性居多?这些因素都是在进行店址评估时必须考虑的

(5)地区开发状况。若从地区发展潜力方面评估,未开发地区不适合做生意;开发中地区则由其都市规划及公共设施的施工进度衡量。一般来说,就短期看并不适合选择在开发中的地区开店。因为如果项目正在施工中,贸然选择在附近开店,则短期内根本享受不到公共设施的好处,反而遭受施工期间的不便。已开发地区的风险较小,但需要选择适合的业别才有发展前途。

二、店址评估的方法

经过调查,对某些指标进行了估算后,店址一般就可以基本确定下来了。但在具体的投资和选择业别之前,对店址进行精确的评估还是必不可少的。以下给出两种基本的方法,以供店铺经营者参考。

1.比较法

通常是拿同类店铺中经营状况优良的店铺与本店进行比较,看其优于本店的条件有哪些,劣于本店的条件有哪些。这样,就可以了解本店铺在同类市场上的地位以及不足之处。

2.必要市场占有率法

对于任何一个店铺来说,都有一个损益平衡点销售额的估计。若此销售额所要求的商圈必要市场占有率比较低,则风险不高。反之,要求的市场占有率越高,风险越高。假设预选地的商圈规模为50万,只要销售额达15万即可达损益平衡点,即30%的商圈占有率,风险便不高。若销售额需达35万元才可达损益平衡点,那么70%的商圈占有率是非常高难度的指标,一旦有任何失误,极易蒙受损失.因而,在该地开店的风险就过高。一般来说,店铺的必要市场占有卓越低越好。