债务逾期违约的方正集团，如何支撑北大资源近250亿的投资？

       近日，记者从多家银行渠道得知方正集团3000亿负债已经开始出现逾期违约。在债务逾期违约之际，子公司北大资源仍斥200亿巨资在成都投资项目，仅2019年至今投资总额超250亿。此外，另有专业人士分析指出北大资源存在重大会计差错，涉嫌虚增2018年底净资产91亿，涉嫌虚增2018年净利润44亿元。扣除虚增的91亿净资产后，北大资源资产负债率已高达93%。

       母公司方正集团债务逾期违约，北大资源仍斥200多亿投资，不得不引起外界对北大资源以及整个方正集团发展的隐忧。

       会计差错虚增净资产91亿元 资产负债率高达93%

       专业人士指出北大资源2018年的财报有五大错误及漏洞。

       第一， 2019年1月份，财政部新发布了《永续债相关会计处理规定》。根据该项新的会计处理规定，北大资源于2014—2015年期间向母公司方正集团内部发行的38亿永续债，因北大资源受方正集团控制，实质上无法无条件的自主决定是否到期偿还或提前赎回该永续债，因此已不再符合权益工具的确认标准，根据财政部规定，该项永续债本金38亿元，及截止2018年底应计利息约12亿元应追溯调整计入负债。但北大资源2018年财务报表及2019年1-6月份财务报表中，均未做出此项做出追溯调整，已构成重大会计差错。此项会计差错，虚增2018年底的净资产约50亿元。

       第二，虚构大额应收账款24亿元，涉嫌巨额减值准备未计提。据了解，开封经济技术开发区财政局应收账款24亿元实际不存在，完全未经开封经济技术开发区财政局确认，北大资源故意篡改债务人名称，误导投资人。

       第三，借款利息资本化比例过高。对比国内同行业的金地集团、万科企业、招商蛇口等三家公司利息资本化情况，2018年度内各公司资本化利息占全部融资利息的比重如下：

       所选取的3家可参照同行业公司2018年资本化利息比例平均为50%，而北大资源2018年资本化利息比重则为85%，明显高于同行业平均水平。以同行业利息资本化平均比例50%计算，北大资源2018年融资利息总额39.9亿元，正常资本化利息金额应为20亿元，涉嫌虚假资本化的利息约14亿元。

       第四，据不完全统计，仅2016年下半年期间，北大资源集团多次高溢价拍到东莞、南京等地“地王”，累计投入“地王”拍地成本约55亿元，其中溢价45亿元，总体溢价率450%。该类项目因拍地价格过高成本与售价倒挂，且后期融资成本巨大，目前均已形成重大潜亏。参考目前周边市场同类地块最新成交价测算，截止2018年底，仅上述三个“地王”已减值金额达37亿元。扣除2018年财务报表中存货已计提的10亿元减值准备，北大资源集团少计提存货减值准备至少27亿元，涉嫌虚增净资产及当期利润。

       第五，存货账面价值虚高，以及未披露担保事项较多，已对净资产形成重大隐患。存货期末余额541亿元价值虚高，与其现有开发体量不符，涉嫌存在存量待售的房屋面积市场价值高于其账面价值情况；此外，未披露对外担保事项众多，未来可能因履行担保责任而承担巨大经济损失，但目前财务报表中对此类事项可能形成的预计负债未能均合理估计。

       综上5项存在的重大会计差错，北大资源集团涉嫌虚增截止2018年底净资产91亿，涉嫌虚增2018年净利润44亿元。扣除虚增的91亿净资产后，北大资源资产负债率高达93%。

不到一年250亿巨额投资 为何频频高价拿地王

       但在高达93%资产负债率下，公开资料显示北大资源2019年迄今为止的投资额已高达250亿。

（表1:2019年至今北大资源投资项目）

       但对于北大资源来说，不考虑资产负债情况，不顾成本的“投资”早有先例。自曾刚2016年2月担任北大资源集团CEO以来，多次超出方正集团的授权范围，在东莞、南京、杭州等地高溢价拿下地王，总价34.3亿元溢价660%获取东莞黄江项目地块、总价3.18亿元溢价329%获取东莞樟木头项目地块、总价17.6亿元溢价270%获取南京溧水项目地块，26.26亿拿下杭州良渚地王，2016年十大东莞地王中，仅北大资源就占了两席。

       此外，还有2016年8月21.44亿元拿下成都高新区中和街道龙灯山社区十一组、十二组地块，溢价率127.63%；2016年12月，溢价91.25%，拿下成都崇州市地块；2017年1月20.2亿拿下成都龙泉驿地块，溢价率93.93 %；2017年4月，以2.22亿竟得四川邛崃商住地，溢价率113.11%……目前这些项目的销售不仅没有达到预期，还面临几十亿的减值风险。

       与此同时，北大资源还卷入多起诉讼中，今年更因事涉10亿借款纠纷，北大资源股东51%股权遭司法冻结。

       以上都不得不让人深思，作为北大资源集团一把手的曾刚擅自做主拿下这些地王项目的背后，是什么原因导致他不顾公司居高不下的资产负债率，不计成本拿地，屡屡出现这样重大的决策失误？北大资源集团CEO曾刚在房地产行业浸淫多年，又是什么导致一个房地产行业资深人士对市场行情一再判断失误？

       这些房地产项目公司的总包、设计、绿化等子项目均有巨大的利益空间，北大资源集团高价拿地、资产减值以及巨额负债率背后，亦或另有隐情？