对于全球大多数人来说，他们可能不炒股，不买基金，不看财经新闻，但说到经济泡沫和下行危机，第一个想到的往往都是房价。
全球最大公募Vanguard在最新的研究报告中指出，供给、利率和外国投资是造成许多国家这一轮房价上涨的“罪魁祸首”。但进入调整周期的房价并非“洪水猛兽”，“房价下跌=经济危机”并不成立。
Vanguard以2005年为基准，研究了澳大利亚、加拿大、英国和美国这四个全球发达国家中规模较大的房产市场，深入探讨了房价上涨的原因以及房价与经济周期的关系。
（澳大利亚和加拿大房价明显涨幅更大，来源：Vanguard）
房价高估值背后的故事
首先我们要解决一个“永恒”的问题，房价啥时候跌？跌多少？
Vanguard指出，通过传统的估值方式，上述四国的房地产市场看起来都值得忧虑，尤其是能够反应家庭消费能力的价格收入比率和贷款比率。这四个市场的估值水平都处于历史高位，澳大利亚和加拿大尤甚。这两个国家不仅房价涨幅快，而且家庭房贷压力也明显更重一些。
（Vanguard四国房产市场情况研究，来源：Vanguard）
毫无疑问，上述的宏观数据都只能反映出房地产市场上涨的某一个层面。但抽丝剥茧之后，Vanguard指出房屋供给数量、低利率环境和外国炒房客是引起这一轮房价上涨的主要原因。
（利率、房屋供给、外国投资者是影响四国房价的主要因素，来源：Vanguard）
对于觊觎澳大利亚、加拿大和美国房产的炒房团而言，类似于悉尼、墨尔本、多伦多、温哥华、纽约和旧金山这些大城市的房价看上去的确有些高了。通过上面的图表而言价格出现修正是在所难免的，但房价何时见顶这个问题本身就不存在提前预测的可能性。
不过Vanguard认为，一年以上的短期房价修正可能会对经济造成较大的影响，看起来更像是衰退。但如果修正期超过三年，对于经济的影响将会变得越来越小。如果房价继续上涨，对于经济有利好作用，对于这些国家的家庭而言也是有益的。
由于次贷危机的影响，人们普遍会把房价的下跌和经济危机联系在一起。Vanguard认为重现类似场景的可能性其实并不大。澳大利亚的房价会随着新建住宅流入市场而变得平稳，而央行加息则会拴住加拿大房价不再继续上涨。唯一的问题是这些国家的家庭如何在收入增长放缓的情况下应对较高的债务压力。
而美国房价的支撑将会取决于供给关系。对于单一家庭住房供给量的减少以及25-34岁人口的增加（新鲜上架的首次购房人群）堵住了美国房价下跌的可能性，即使是在房价上升、按揭利率提高、房屋所有权抵扣税额减少的情况下。
对于英国的房价，Vanguard预计未来几年上涨的空间不会很大。一系列宏观审慎措施对于市场的作用（抑制投资性购房）依然有效。而且随着脱欧谈判进行，伦敦房产对于外国投资者的吸引力还需要打一个问号。随着本地劳动力市场紧张，英国央行也开始了加息步伐，对于房价也会产生抑制作用。
另外，通过Vanguard的研究表明，移民对于美国、英国、加拿大和澳大利亚的房价影响很小，但外国直接投资占GDP增长率与房价增长有一定的关联，不过考虑到数据来源较为粗糙，目前只能说“有一定的联系”。
房价变动对于经济的影响
Vanguard表示，房价对于经济的影响一般来自两个方面，消费和投资。
在房价上升阶段，房屋的升值使得所有者能借到的钱变得更多，从而产生了“财富效应”促进消费，同时房价下降也会对消费产生抑制作用。在房价下跌造成经济下行的原因中，过度借贷往往是被提到最多的。
而在投资领域，房价的上涨会拉动住宅建设投资和建筑行业。造房子的人，房产中介和买家都需要基于后续几年的预期来做决定。所以房地产市场的指标变化往往是经济环境变化的先兆。
下图显示了1970至2018年间美英加澳四国14次衰退事件中住宅投资的变化。Vanguard提醒大家注意在经济下性周期中投资的波动性更加剧烈。
（住宅投资是非常重要的经济先导指标，来源：Vanguard）
而房价下跌多少才能触发经济衰退呢？经过Vanguard的测算，按照目前的跌幅，美国、英国和加拿大（没有计算澳大利亚因为该国已经几十年没出现过经济危机了）出现经济衰退的可能性很低。而在房价下跌20%的情况下，触发经济危机的概率也不到40%。但Vanguard表示，如果房价下跌触发了其他资产下跌（股市下跌5%，信贷利差上升25个基点等）触发经济危机的可能性将会大大增加。
（房价下跌触发经济风险可能性预测，来源：Vanguard）
所以Vanguard认为，虽然房屋价格会出现下降，但这不会影响澳美加英四国的经济预期。房产就像其他资产一样，总是会有涨价和下跌的周期，最重要的因素不是趋势本身而是市场的耐心和纪律性。
